대출을 조이고 세금을 걷는 조치에도 불구하고 서울의 집값이 89주째 오르고 있는 것으로 나타났다. 전세가 부족해 집을 사는 '생존 매수'가 증가하면서, 집값이 떨어지기를 기다리는 무주택자들의 기다림이 길어지고 있다.
김인만 부동산경제연구소장은 CBS 유튜브 '경제적본능'에 출연해, 집을 팔고 가격 하락을 기다리는 사람들은 20년 동안 관찰해본 결과 한 번도 성공한 적이 없다고 말했다.
10·15 대책 이후 매매가와 전세가 모두 상승하는 '트리플 강세' 현상이 나타났다. 과거에는 매매가가 오르면 전세가가 안정되었으나, 현재는 매매, 전세, 월세가 모두 상승하고 있다는 것이 김 소장의 진단이다.
입주 물량 부족은 3년 전 분양 물량으로 예측된 일이었으며, 서울 전역과 경기 일부 지역을 토지거래허가구역으로 묶는 조치가 겹쳤다. 김 소장은 이러한 상황을 "모든 퍼즐이 공교롭게 맞아떨어졌다"고 설명하며, 결과적으로 10·15 대책은 실패로 평가했다.
강남 지역은 하락 전환했지만 구조적 하락이 아니라는 판단도 내놓았다. 김 소장은 2029년부터 장기보유특별공제 한도가 줄어들기 때문에 지금 파는 것이 유리하다는 '중간정산' 개념을 설명했다. 반면, 서울 외곽과 경기·인천 지역에서는 30대 이상의 생존 매수가 이어지고 있다.
김 소장은 서울의 공급 부족과 수요 과잉 가능성을 강조하며, 부동산 시장의 상수와 변수를 구분했다. 서울은 10년 뒤에도 공급 부족이 지속될 가능성이 높다고 언급했다. 반면, 금리와 정책은 예측에서 벗어나는 변수로 작용할 수 있다고 경고했다.
그는 특히 '가진 집을 팔고 하락을 기다리는 경우'는 99% 실패할 가능성이 높다고 강조했다. 하락을 기다리는 실수요자들도 대개는 실패할 수 있다고 경고하며, 언제 떨어질지, 얼마나 떨어질지 예측하는 것이 어렵다고 덧붙였다.
김 소장은 떨어지는 이유가 합당하다면 2~3년은 버틸 수 있는 실거주 자금 계획이 필요하다고 조언했다. 다만, 이는 개인의 소득과 자금 사정에 따라 다를 수 있다고 말했다.


사진제공 : 노컷뉴스


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