NSW 주택 매매 호가 규정 강화…중개인 가격 근거와 기록 의무 확대 > 부동산정보

저가 호가 관행을 겨냥한 단계적 제도 변경

NSW에서 주거용 부동산 매매가격 안내의 정확성과 투명성을 높이기 위한 중개인 규정이 강화된다. 이번 개정은 실제 거래 가능성보다 낮은 가격으로 매물을 홍보하는 이른바 ‘언더쿼팅’을 줄이고, 매도인과 구매자가 가격 판단에 필요한 정보를 더 분명히 확인하도록 하는 데 초점이 있다.

관련 법 개정에 따라 위반행위에 대한 처벌과 NSW 공정거래청(NSW Fair Trading)의 감독 권한은 이미 강화됐다. 가격 산정, 광고, 기록 관리에 관한 핵심 의무는 2026년 11월 17일부터 적용되며, 2027년 2월 8일부터는 부동산을 광고하는 모든 중개인이 규정에 맞는 정보명세서(Statement of Information)를 갖춰야 한다.

비교 매매사례를 토대로 예상 매매가 산정

새 규정 아래 중개인은 매도인과 중개계약을 맺을 때 예상 매매가격 또는 가격 범위를 합리적으로 산정해야 할 뿐 아니라, 비교 가능한 최근 매매사례를 의무적으로 검토해야 한다. 단순히 인근 지역의 높은 거래가 몇 건을 제시하는 방식이 아니라 위치, 주택 유형, 상태와 리노베이션 여부, 면적, 침실·욕실 수, 주차공간, 토지 크기, 학군과 편의시설 접근성 등을 종합적으로 따져야 한다.

시드니권 등 규정상 대도시 지역에서는 통상 반경 2km 안에서 최근 6개월간 팔린 주택을 먼저 찾고, 그중 가장 유사한 세 건을 골라 거래가격을 반영한다. 비교사례가 충분하지 않으면 최근 12개월로 기간을 넓혀 다시 살펴야 한다. 비대도시 지역은 반경 5km, 최근 18개월 기준이 적용된다.

매도인에게 가격 근거와 변경 내용을 서면 제공

중개인은 계약 체결 전 매도인에게 예상 매매가 또는 가격 범위와 그 금액이 합리적이라고 판단한 근거를 서면으로 알려야 한다. 판매 과정에서 시장 반응이나 구매 제안 등으로 기존 가격이 더 이상 타당하지 않게 되면, 가격을 수정하고 이전 가격과 수정 가격, 변경 근거를 다시 서면으로 제공해야 한다. 중개계약서의 예상 매매가도 이에 맞춰 고쳐야 한다.

특히 예상 매매가를 바꿔야 할 수준의 구매 제안이 들어오면, 매도인이 제안을 받지 않겠다고 서면 지시했더라도 중개인은 이를 매도인에게 알려야 한다. 문자메시지, 이메일, 부동산 플랫폼 메시지도 매수 희망자와 대상 주택, 제안 가격, 조건, 구매 의사 등이 구체적이면 정식 계약서가 아니어도 제안으로 판단될 수 있다.

광고 가격 표기와 온라인 수정도 중요

중개인이 게재를 주선하는 주거용 부동산 광고에는 매매가격 또는 가격 범위를 표시해야 한다. 적용 대상은 부동산 포털뿐 아니라 사회관계망서비스, 앱, 이메일 등 전자적 방식의 홍보다. 광고 가격이 규정에 맞지 않게 된 경우 온라인 광고는 원칙적으로 영업일 기준 1일 안에 수정하거나 삭제하기 위한 합리적인 조치를 해야 한다.

구매자는 광고의 시작 가격만 보고 예산을 정하기보다 가격 범위가 최근 유사 주택의 실거래와 어떻게 비교되는지 확인할 필요가 있다. 경매 참여를 고려한다면 계약서, 스트라타 보고서, 건축·해충 검사 등 통상적인 사전 점검도 가격 정보와 별도로 챙겨야 한다.

매도인과 구매자가 보관할 자료

중개인은 비교 매매사례의 주소·거래일·거래가격, 사례 선정 이유, 참고한 시장 정보와 출처, 가격 수정 과정 등을 기록으로 보관해야 한다. 매도인은 중개인이 제공한 예상 매매가 근거와 가격 변경 통지를 받아 보관하고, 설명이 불충분할 경우 어떤 비교사례를 사용했는지 구체적으로 물어보는 것이 좋다.

이번 규정은 2026년 11월 17일 이후 새로 체결하는 중개계약에 적용된다. 그 이전 계약이라도 해당 날짜 이후 예상 매매가가 수정되면 새 의무가 적용될 수 있다. 실제 거래를 앞둔 경우에는 NSW Fair Trading의 최신 안내와 중개계약 내용을 확인해 적용 시점 및 세부 요건을 점검해야 한다.