NSW, 부동산 ‘언더쿼팅’ 단속 강화… 광고 가격·근거자료 의무화 > 부동산정보

2026년 11월부터 예상 매매가 산정 기준 강화

NSW 정부가 부동산 매매 과정에서 낮은 가격으로 구매자를 끌어들인 뒤 실제 거래 가능 가격을 높게 제시하는 이른바 ‘언더쿼팅’을 막기 위해 중개사 규정을 강화한다. 핵심 변화는 중개사가 매물의 예상 매매가격을 정할 때 객관적인 비교 매매사례를 근거로 제시해야 한다는 점이다.

새 규정은 2026년 11월 17일부터 시행된다. 이날 이후 새로 체결하는 주거용 부동산 중개계약에 적용되며, 그 전에 계약했더라도 예상 매매가격을 11월 17일 이후 수정하면 강화된 의무가 적용된다.

비교 매물 3건을 토대로 가격 근거 남겨야

시드니를 포함한 NSW의 대도시 지역에서는 매물 반경 2km 안에서 최근 6개월간 팔린 주택을 우선 조사해야 한다. 비대도시 지역은 반경 5km 안의 최근 18개월 거래가 기준이다. 중개사는 위치, 주택 유형, 침실·욕실 수, 토지와 건물 면적, 상태와 리노베이션 여부, 주차 공간, 학군, 교통·상권 접근성 등을 비교해 가장 유사한 거래 사례 3건을 골라야 한다.

비교 가능한 거래가 충분하지 않은 경우에도 정해진 추가 검색 절차와 그 이유를 기록해야 한다. 단순히 인근의 높은 거래가만 골라 가격 기대치를 부풀리거나, 반대로 지나치게 낮은 가격을 광고에 내세우기 어려워지는 구조다.

판매자는 가격 변경 사유를 서면으로 받아야

중개사는 중개계약을 맺기 전에 판매자에게 예상 매매가격 또는 가격 범위와 함께 그 가격이 합리적이라고 보는 근거를 서면으로 제공해야 한다. 판매 캠페인 도중 시장 반응이나 제안 가격 등으로 기존 예상가가 더 이상 합리적이지 않다면, 중개사는 가격을 수정하고 이전 가격과 수정 가격, 수정 근거를 판매자에게 서면으로 알려야 한다.

특히 예상가 수정이 필요한 수준의 구매 제안이 들어오면 판매자에게 이를 알려야 한다. 판매자가 제안을 듣지 않겠다고 서면 지시했더라도 이 의무는 면제되지 않는다. 중개사는 비교 사례를 찾고 판단한 과정, 참고한 정보의 출처, 구매자 피드백을 가격 조정에 활용했다면 그 내용까지 보관해야 한다.

광고에는 판매가격 또는 가격 범위를 표시

11월 17일부터 중개사가 게시하는 주거용 부동산 광고에는 판매가격 또는 가격 범위를 넣어야 한다. 부동산 포털뿐 아니라 사회관계망서비스, 앱, 이메일 등 전자적 방식의 광고도 대상이다. 표시한 가격이 규정에 맞지 않게 되면 온라인 광고는 원칙적으로 1영업일 안에 수정하거나 내려야 한다.

2027년 2월 8일부터는 모든 광고 매물에 규정에 맞는 정보제공서(Statement of Information)도 갖춰야 한다. 구매자는 광고에 가격이 적혀 있다는 사실만으로 적정 시세라고 판단하기보다, 해당 자료에 제시된 비교 거래와 주택의 실제 조건을 함께 확인하는 편이 안전하다.

구매자와 판매자가 확인할 실무 사항

구매 희망자는 관심 매물의 광고 가격, 가격 범위가 변경된 시점, 인근 최근 거래와의 차이를 확인할 필요가 있다. 특히 경매 참여 전에는 광고 문구만 믿기보다 계약서, 스트라타 보고서, 건축·해충 점검 등 별도의 실사를 거쳐 예산 상한을 정해야 한다. 새 제도는 가격 정보의 투명성을 높이는 장치지만, 최종 낙찰가나 계약가격을 보장하는 제도는 아니다.

판매자는 중개계약을 체결하기 전 예상가 산정에 사용된 비교 거래가 자신의 주택과 실제로 유사한지 물어볼 수 있다. 판매 과정에서 가격 수정 통지를 받으면 변경 이유와 광고 반영 여부를 확인하는 것이 좋다. NSW 공정거래청(NSW Fair Trading)은 이번 개정으로 언더쿼팅 등 위반행위 처벌과 감독 권한도 강화한다고 밝혔다.