NSW, 부동산 매물 가격 표시·언더쿼팅 규제 단계적 강화 > 부동산정보

2026년 11월부터 매도 예상가 산정 기준 강화

뉴사우스웨일스(NSW) 정부가 부동산 중개사의 언더쿼팅과 가격 정보 부실 제공을 줄이기 위한 개정안을 단계적으로 시행한다. 핵심은 중개사가 매도 예상가를 임의의 감이나 낙관적 전망에 기대어 제시하지 않고, 실제 거래된 유사 매물 자료를 토대로 근거를 남기도록 하는 데 있다.

2026년 11월 17일부터 체결되는 주거용 부동산 중개계약에는 강화된 기준이 적용된다. 그 이전에 맺은 계약이라도 같은 날 이후 예상 매도가가 수정되면 새 규정의 적용 대상이 된다.

유사 거래사례 3건을 중심으로 가격 근거 제시

중개사는 매도 예상가 또는 가격 범위를 정하고 수정할 때 비교 가능한 최근 거래사례를 검토해야 한다. 시드니 등 대도시권은 통상 반경 2km 안에서 최근 6개월간 팔린 매물을 우선 찾고, 비대도시권은 반경 5km 안의 최근 18개월 거래를 기준으로 삼는다.

주택 유형, 상태와 리노베이션 여부, 침실·욕실 수, 주차 공간, 토지 면적, 학군, 교통·상권 접근성 등도 비교 대상 선정에 반영된다. 비교 가능한 매물이 3건보다 많으면 가장 유사한 3건을 골라야 하며, 매물이 적은 대도시 지역은 조사 기간을 최근 12개월로 넓혀 추가 확인하게 된다.

매도인에게 가격 변경 사유를 서면 통지

중개사는 계약 전 매도인에게 예상 매도가 또는 가격 범위와 함께 그 판단이 합리적이라는 근거를 서면으로 제공해야 한다. 이후 시장 반응이나 실제 매수 제안으로 기존 가격이 더 이상 타당하지 않게 되면, 이전 가격과 수정 가격, 수정 사유를 서면으로 알리고 중개계약서의 가격 정보도 고쳐야 한다.

특히 예상가 수정이 필요한 수준의 매수 제안이 들어오면, 매도인이 제안을 알리지 말라고 서면 지시했더라도 중개사는 이를 매도인에게 통지해야 한다. 중개사는 비교 매물의 주소·거래일·거래가, 가격 산정 과정, 활용한 시장 정보와 출처, 서면 제안 및 가격 수정 기록을 보관해야 한다.

광고에는 가격 또는 가격 범위 의무 표시

2026년 11월 17일부터 중개사가 게재를 주선하는 주거용 부동산 광고에는 매매가격 또는 가격 범위를 넣어야 한다. 부동산 포털뿐 아니라 사회관계망서비스, 앱, 이메일 등 전자적 광고도 포함된다. 온라인 광고의 가격 정보가 기준에 맞지 않게 되면 중개사는 1영업일 안에 수정하거나 삭제하기 위한 합리적인 조치를 해야 한다.

2027년 2월 8일부터는 모든 매물 광고에 규정에 맞는 정보제공서(Statement of Information)도 갖춰야 한다. 매수 희망자는 광고에 적힌 숫자만 보고 예산을 정하기보다, 해당 주택의 최근 인근 실거래가와 중개사가 제시한 가격 근거를 함께 확인하는 편이 안전하다. 매도인은 계약 체결 전 예상가의 산정 자료와 향후 가격 수정 절차를 서면으로 받는지 점검할 필요가 있다.

처벌 강화와 함께 달라지는 거래 관행

이번 개정은 언더쿼팅 등 위반행위에 대한 처벌을 높이고 NSW 공정거래청(NSW Fair Trading)의 감독·징계 권한을 강화하는 조치와 맞물려 있다. 단순히 낮은 가격으로 관심을 끈 뒤 경쟁 입찰을 유도하는 관행을 줄이고, 가격 판단 과정 자체를 확인 가능한 기록으로 남기게 하려는 취지다.

다만 예상 매도가가 최종 낙찰가나 계약가를 보장하는 것은 아니다. 경매 경쟁, 계약 조건, 매수자의 자금 상황 등에 따라 실제 거래가는 달라질 수 있다. 거래 당사자는 시행 시점과 세부 의무를 NSW Fair Trading의 최신 지침에서 확인하고, 중요한 가격 설명과 변경 내용은 구두 안내에만 의존하지 말고 문서로 받아 두는 것이 좋다.