NSW 임대차 계약, 2025년 바뀐 규정과 세입자가 확인할 권리 > 부동산정보

임대차 계약은 서명 전부터 효력이 큰 법적 문서

NSW에서 주택을 임대할 때 작성하는 임대차 계약은 집주인과 세입자의 권리와 의무를 정하는 법적 구속력이 있는 문서다. 계약은 통상 서면으로 작성되지만, 말로 한 약속이나 서면과 구두 합의가 섞인 경우도 계약 내용으로 다뤄질 수 있다. 다만 집주인은 계약서를 서면으로 마련할 의무가 있다.

계약서에 서명한 뒤 마음이 바뀌었다고 해서 일반 구매처럼 취소할 수 있는 유예기간은 없다. 입주일, 임대료, 수리 책임, 반려동물 여부, 계약 종료 조건 등을 서명 전에 충분히 확인해야 하는 이유다. NSW Fair Trading은 표준 주거 임대차 계약서 사용을 권장하고 있다.

정해진 기간 계약과 기간 없는 계약의 차이

임대차 계약은 크게 정해진 종료일이 있는 정기계약과 종료일을 별도로 두지 않는 정기 외 계약으로 나뉜다. 예를 들어 6개월이나 12개월 계약은 정기계약에 해당한다. 계약 기간이 끝난 뒤 새 계약을 체결하지 않고 계속 거주하면, 일반적으로 기간 없는 계속 계약으로 전환된다.

계약 형태에 따라 이사 계획과 계약 종료 절차가 달라질 수 있다. 특히 정기계약 중간에 나가려는 경우에는 별도의 조기 해지 규정과 비용 문제가 생길 수 있으므로, 계약서에 서명하기 전 또는 퇴거 통지를 하기 전에 NSW Fair Trading의 최신 안내를 확인하는 편이 안전하다.

2025년부터 강화된 계약 종료와 반려동물 규정

2025년 5월 19일부터 NSW 임대법의 주요 변경 사항이 시행됐다. 집주인이 임대차 계약을 끝낼 수 있는 사유와 세입자의 반려동물 요청을 거절할 수 있는 범위를 제한하는 내용이 핵심이다. 반려동물을 키우고 싶다면 구두 합의에만 의존하지 말고 정식 절차에 따라 신청하고, 집주인의 답변 및 제시 조건을 기록으로 남겨두는 것이 좋다.

반려동물 실내 사육을 집주인이 허용한 경우에는 동물 종류와 주거 환경에 비춰 합리적인 범위에서 카펫 전문 청소나 훈증 소독 조건이 붙을 수 있다. 그러나 반려동물과 무관하게 퇴거 때마다 일률적으로 전문 청소나 훈증을 요구하는 조항은 허용되지 않는다.

임대료 인상은 1년에 한 번으로 제한

2024년 10월 31일부터 NSW 주거 임대차의 임대료 인상은 연 1회로 제한된다. 이는 정기계약인지, 기간 없는 계약인지와 관계없이 세입자가 반드시 확인해야 할 기준이다. 임대료가 오를 예정이라는 통지를 받았다면 이전 인상 시점, 통지 방식, 적용 날짜를 계약서와 함께 대조해 볼 필요가 있다.

임대료 납부 방식도 계약서에서 살펴봐야 한다. 세입자에게 특정 제3자 앱만 쓰도록 강제하거나, 특정 업체의 서비스를 반드시 이용하도록 하는 조건은 문제가 될 수 있다. Centrepay를 통한 임대료 납부 선택권에 관한 변경은 2026년 3월 2일부터 적용될 예정이다.

계약서에 있어도 효력이 없는 금지 조항

추가 특약은 법과 표준 계약 조항에 어긋나지 않는 범위에서만 유효하다. 세입자에게 주택보험이나 배상책임보험 가입을 의무화하는 조항, 집주인이나 중개인의 과실 책임을 면제하는 조항, 계약 위반 시 높은 임대료나 벌금을 물리는 조항은 넣을 수 없다. 위반하지 않으면 임대료를 깎아주겠다는 형태의 조건도 허용되지 않는다.

또한 집주인이나 부동산 중개업자는 계약서 작성 또는 작성 보조 비용을 세입자에게 청구할 수 없다. 법이 금지한 특약은 계약서에 적혀 있어도 집행할 수 없으며, 이를 넣은 집주인은 처벌을 받을 수 있다. 의심스러운 조항이 있다면 서명 전에 삭제 또는 수정을 요구하고, 분쟁이 생기면 NSW Fair Trading에 문의하거나 필요 시 NSW 민사·행정심판소 절차를 확인하는 것이 바람직하다.