호주의 주택 시장이 가격 하락세를 보이고 있다. 9월 기준으로 전국 주택 가격은 3월 정점 대비 5.2% 하락했다. 이에 대해 야당 리더인 앵거스 테일러는 주택 시장이 "자유 낙하"하고 있다고 우려를 표명했다.
주택 가격 하락은 연방 예산에서 발표된 부동산 세금 개혁과 관련이 있다. 그러나 전문가들은 현재의 시장 하락 주기가 이미 올해 2월 첫 공식 금리 인상 이후 대부분의 지역에서 확립되었다고 설명했다. 가격은 3월에 정점을 찍은 후 6개월 연속 하락세를 보이고 있다.
호주 재무부의 전문가들은 부정 기어링 및 자본 이득세에 대한 규제가 가격을 향후 몇 년간 약 2% 하락시킬 것이라고 추정하고 있다. 이는 이전의 독립적인 분석과 일치하는 수치다. 전문가들은 이러한 판단이 유효하다고 보고 있다.
주택 가격의 장기적인 상승은 2020년까지 30년간 지속된 금리 인하에 의해 촉진되었으며, 금리 인상이 올해 가격 하락의 주요 원인으로 작용하고 있다. 호주 중앙은행은 최근 올해 네 번째 금리 인상을 단행했으며, 금융 시장은 11월 또는 2027년까지 추가 금리 인상을 예상하고 있다.
전문가들은 향후 주택 가격이 추가로 하락할 것으로 예상하고 있으며, Cotality의 연구 책임자인 팀 로울리스는 전체적으로 10%에서 15%의 가격 하락이 "상당히 합리적인 추정"이라고 밝혔다. 현재의 하락세는 호주에서 20년 동안 다섯 번째로 발생한 것이며, 15%의 가격 하락이 현실화될 경우 이전의 어떤 하락기보다 큰 폭의 하락이 될 것이다.
그러나 호주 주택 가격 전망은 상대적으로 긍정적이다. 한 신뢰할 수 있는 지표에 따르면, 2020년 이후 중간 주택 가격은 78% 상승했다. 현재의 하락이 15%에 이르더라도 가격은 2024년 초 수준으로 돌아갈 것이다.
특히, 2025년에 소규모 보증금으로 주택을 구매한 첫 주택 구매자들은 부정 자산에 노출될 위험이 있다. 그러나 대부분의 첫 주택 구매자들은 최근까지 20%의 보증금을 요구받았다. 호주의 대부분 주택은 이미 2024년 이전에 현재 소유자에게 보유되고 있다.
현재 주택 가격 하락은 첫 주택 구매자에게는 긍정적인 요소로 작용할 수 있다. 그러나 대도시에서는 가격 하락이 고급 주택에서 더 두드러지며, 진입 장벽이 낮은 주택의 가격 하락은 상대적으로 적다. Cotality의 최근 분석에 따르면, 시드니의 상위 25% 주택 가격은 하위 25%보다 5.3% 더 많이 하락했으며, 멜버른에서는 6.6%의 차이를 보였다.
금리 인상이 가격을 낮추는 동시에 구매자들이 대출 가능 금액을 줄이기 때문에, 첫 주택 구매자에게는 가격이 조금 낮아진 주택도 여전히 부담스러울 수 있다. 그러나 부모의 지원을 받는 첫 주택 구매자들은 가격 하락의 혜택을 누릴 수 있다.
현재 시장에서는 구매자들이 가격 회복을 기다리며 거래량이 감소하고 있다. 웨스트팩은 연간 거래량이 17% 감소했다고 보고했다. 이러한 시장 상황에서 잠재적 구매자들은 추가 가격 하락을 기대하며 행동을 미루고 있다.
부동산 시장의 하락은 가격 하락과 거래 감소의 복합적인 영향으로 인해 부동산 산업에 타격을 주고 있다. 일부 부동산 중개인들은 판매를 유도하기 위해 방문 판매를 시도하고 있다.
더욱이, 주택 시장의 하락은 주 및 준주 정부의 세수에도 압박을 가하고 있다. 뉴사우스웨일스와 빅토리아에서는 2022-23 회계연도에 인지세가 전체 세수의 18.5%에서 22.5%를 차지했다. 이러한 상황에서 주 정부의 지출 축소 요구가 증가할 것으로 예상된다.
호주 정부는 인지세를 광범위한 토지세로 대체하는 방안을 고려해야 한다는 주장이 제기되고 있다. 이는 주 및 준주 정부의 세수 안정성을 높이고, 주택 소유자들이 상황 변화에 따라 이사할 때의 부담을 줄이는 데 기여할 수 있다.
Hal Pawson은 UNSW의 주택학 명예 교수이며, 커뮤니티 하우징 캔버라의 비상임 이사이자 데이비드 포코크 상원의원의 파트타임 자문 역할을 하고 있다.


Photo provided by : The Guardian


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